总是播种，常常期待，有时收获
小睿 2023-11-08 22:51
在《逃不开的经济周期》一书中，作者写道：经济周期本质上就是一个循环，这意味着，所有能制造泡沫的力量都可以在相反的方向上发挥作用。现如今我们也能够从周遭的各种声音中感受到这样那样的悲观情绪，而面对悲观，我们会问，这次会不一样吗？这次会不会走出危机？在经济社会运行过程中，根据时间长度和周期运动对象不同，可以划分为生产与销售周期（基钦周期）、制造业投资周期（朱格拉周期）、房地产开发投资周期（库兹涅茨周期）和技术创新周期（康德拉季耶夫周期），不同周期运动驱动因素不尽相同，因此周期的长度也不相同，当长中短周期发生共振时，则会导致经济社会基本面发生巨大变化。具体而言，基钦周期通常为42个月-48个月，也就是约3.6年-4年。朱格拉周期也有两种总情况，一种是3个42月的基钦周期组合，对应大约10.5年，另一种是一个42月和一个48月的组合，对应的长度是7.5年。更长的周期是两个不同朱格拉周期结合的库兹涅茨周期，加起来约18年。最后，三个库兹涅茨周期组成一个大的康博周期，为54年。国际货币基金组织IMF在其2003年《世界经济展望》中研究了14个发达国家的股票价格与房地产价格（从1959年到2002年的股票价格和从1970年到2002年的房地产价格），报告中把萧条定义为价格从高峰向低谷下降的过程，在熊市期间，价格累计下跌的幅度达到其高点的四分之一；同样，繁荣可以定义为从低谷向高峰上升的过程，其价格累计上涨幅度也达到高点的四分之一。要确认萧条的定义，房地产价格收缩必须超过14%，相比之下，股票价格则需要下跌37%。14个国家从1970年到2002年间，真实住宅房产价格总共有20次崩溃记录，而股票则出现了25次。报告显示大约每隔20年就会发生一次房地产萧条。房地产市场作为周期驱动因素的一种形式是正向反馈环。许多抵押可以直接或者间接用来购买新的房地产，由于房地产价格走高，抵押价值也会上升，于是可以释放出新的融资。这是一种正向反馈环，但过程较为缓慢。房地产市场驱动周期的加速效应当然也发生在人们的心理层面，当注意到房价上涨的时候，人们容易倾向赶紧购买，以免越涨越买不起。而房地产周期对应的时间——18年或20年——则正好是一代人，于是人们总是忘记了上一次的房地产萧条。《逃不开的经济周期》一书中继续介绍了，当房地产周期处于衰退阶段时，存在3种主要的影响。首先，价格下跌的财富效应是负的（大约对GDP的影响是4%）。其次，价格下跌意味着建筑业产值的减少，而建筑业产值平均占GDP的比例略超过10%。最后，许多房地产周期的下跌阶段导致了银行危机，在有些情况下，甚至出现汇率危机。对于想把经济拖出衰退阶段的中央银行来说，住宅房地产的市场行为可能特别有用。当中央银行放松货币政策时，新房开工量是中央银行最先获得的显著反应之一，住宅房地产市场在周期的顶峰是追随GDP的，而在复苏期间则保持领先，可以引领经济。房地产周期的典型发展过程，也可以用本书中的30个阶段来描述，我们有必要在这里细数一轮完整周期的不同阶段，可以从经济的底部开始看起：阶段1：货币供应增加，包括短期利率在内的货币利率远低于债券收益率。阶段2：当最睿智的投资者注意到经济衰退“二阶导数”的变化时，股票价格开始上涨，这意味着，尽管经济仍在下降，但衰退已经不再加速。阶段3：新的私人住房的建造许可，或者说住房开工率开始上升。这些指标与利率、债券价格和股票价格一起，成为衡量经济的最佳指标。阶段4：其他领先指标，如新订单、供应商表现和失业情况转向，标明经济拐点即将到来。在这一阶段，新闻事件仍然糟糕，人们无法弄清楚股票价格为什么会上涨。经济衰退的影响之一是人们不再消费或者投资，而是选择储蓄，这意味着越来越多的货币在货币市场的账户中堆积，而企业的储备金几乎降为零。这位经济复苏创造了条件。阶段5：企业发现，库存已经达到了最低限度，因此开始恢复正常的生产模式，这足以推动经济复苏和库存增加。阶段7：经济衰退结束了，尽管只是在其结束很久以后才能证实。这一阶段是股票投资者的“最佳击球点”，因为通胀和利率仍处于低位或下降中，而经济活动也企业盈利迅速增长。此时的股票价格已经比衰退开始的时候更高了。阶段8：低利率或正在下降的利率以及房地产价格的降低，提高了住房的可负担性。公寓、酒店等价格开始上涨。阶段9：房屋的总租金开始攀升，净租金也上涨得很快。阶段10：开发成本上升，开发商对新项目开工犹豫不决，试图通过翻新现有建筑来满足增长的需求。阶段11：写字楼租赁需求大约在住宅物业需求恢复一年后开始回升。阶段12：鼓励企业寻找良好的办公空间，市中心的写字楼首先将被租满并导致那里的租赁价格上涨。阶段13：经济稳步增长，产能变得紧迫。由于现有的房地产库存售罄，土地价格开始上涨。阶段15：在这个阶段，消费者会开始过度消费，低估了在通胀和利率下降时以更高价格来购物的真实成本。阶段16：人们认为，现在对房地产进行投资更安全了，因为房价在稳步上涨，同时当现有的房地产可以用作抵押品时，也拓宽了房地产融资的渠道。阶段18：消费者减少了相当一部分储蓄，却仍然很自信，并继续花钱。住宅地产繁荣之后，住宅用地介个就会加速上涨。阶段19：工业正在努力跟上需求增长的步伐，开始投产新产能，这给经济带来了稍显滞后的提振。产能意味着工业用地的上涨。阶段20：寻找写字楼的人不得不到中心城区以外的区域寻找房源，从而激发郊区的用地表现。阶段22：现在有许多细分地块，投机者开始投机买入，融资也变得容易。阶段23：新的假设活动吸收了闲置土地，给土地所有者带来利润。作为连锁反应，土地投机提升。阶段24：地方政府划分更多土地和增加新的基建项目来支持经济增长。这给市场买家带来更多信心。从领先指标下降到经济出现麻烦的时间，通常是6-8个月，经济周期到达顶部之前的警示信号可能比到达底部之前的信号要清晰得多。阶段28：消费者被困住了，工业建设能力达到顶峰，而租赁和建设的高成本开始对商业社区造成伤害。阶段30：随着置换销售超过新增需求，房地产的市场需求开始趋于平缓。建筑活动仍在扩张，但租金下降，空置率上升，价格也会下降。尽管准确的时间难以估量，但这正是一个完整周期的大致阶段表现，当然，现实远比总结出来的阶段更加复杂，也更加充满迷惑。但对于那些做法基本正确的人来说，就有可能从中获得可观的回报，而如果屡屡犯错也将蒙受损失。如果都像这样的阶段总结这么清晰明了就好了，那么很好判断周期的底部并继而做出正确的投资决策。然而事实上大部分周期运转的时间都在底部，过热只是一个短暂的窗口，真正到来的时候想要离场非常难，因为我们更容易相信一片向好；与此同时，底部的时候没有足够信心去坚守的话，也就很有可能错过未来复苏上涨的获利机会。正因为此，我们才需要“总是播种，常常期待，有时收获”。本公司承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金财产，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益，投资者投资于本公司基金时应认真阅读相关基金合同、招募说明书等文件并选择适合自身风险承受能力的投资品种进行投资。基金过往业绩并不预示其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩也不构成基金业绩表现的保证。本文观点仅代表原作者，不代表公司立场，仅供参考，不作为投资建议。基金投资有风险，请审慎选择。
