楼市政策优化调整 如何看当前地产板块？

继北京、上海12月14日相继调整楼市政策，12月15日国家统计局在发布11月国民经济成绩单时表示，当前房地产市场仍处于调整之中。随着加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造“三大工程”等各项政策效益持续显现，房地产市场形势有望进一步趋于改善。

数据显示，今年1至11月，我国房地产开发投资同比下降9.4%，商品房销售面积同比下降8%，新开工面积同比下降21.2%。市场对一线城市地产政策松绑具有较高期待，此次京沪楼市政策调整包括差别化调整首套及二套房首付比例，调降房贷利率，对普宅认定标准进行优化等，向市场传递出利好信号，降低居民购房门槛，有利于促进有效需求释放，符合市场预期。

当前，我国信用周期的驱动模式发生了变化，从居民加杠杆转变为政府加杠杆，从地方政府加杠杆转变为中央政府加杠杆。此前房地产通过地方政府及融资平台撬动房地产基建产业链融资的模式，逐渐转为由政府主导类似“三大工程”及其他大型基础设施建设来撬动相关部门融资。随着发展模式转变，房地产对地方政府的重要性逐步下降，地产行业要靠自然修复走出周期底部，这将使地产行业的周期底部被拉长，过去政府托底下行业2-3年一轮的周期可能拉长至4-5年。

在土地出让金逐渐企稳，化债进度进一步提速后，未来新增信用、社融的主体或变为地方政府和中央政府，以“三大工程”、传统基建和新基建成为重要的项目投资方向。其中，“三大工程”中的城中村改造值得期待。保障性住房、“平急两用”基础设施公益属性更强，而城中村改造可能通过卖地实现资金自平衡，并且能起到去化商品房库存等目标，更受地方政府欢迎。     城中村改造对投资的增量拉动主要体现在两方面，一是实物安置过程中安置房建设对投资的拉动，二是二级开发过程中保障房建设的拉动。尽管由于实施范围聚焦超大特大城市，对低能级城市的带动效果较弱，且实施规模和补偿方式更为审慎，无法像上一轮“棚改”一样大幅推升全国房地产市场，但对核心城市地产有支撑。由于城中村项目周期较长，且目前大多数处于前期阶段，预计明年销售同比基本持平，节奏上前低后高。

从投资来看，新的城中村改造项目以央、国企为主，参与保障性住房的建设主体是各地方国企和城投，同时鼓励民企参与代建。2021下半年以来，央、国企持续将融资优势转化为拿地优势，进而在可售货值的规模和质量，以及购房者的信任度上优于民企，可以优选高能级城市布局的央、国企或2024年销售额大概率正增长的房企。