“我国的保障性租赁住房供给还处于爬坡阶段，需求较为旺盛，相对其他产权类资产，受经济周期、重大产业更迭的影响更小；保租房项目的出租率和收益水平也比较稳定。我们希望借助中金厦门安居REIT的实践，为保障性租赁住房行业发展提供有益经验。”继中金普洛斯REIT之后，中金基金又一只创新产品中金厦门安居REIT获批。谈及该项目的特点和意义，中金基金副总经理、创新投资部负责人、中金厦门安居REIT拟任基金经理李耀光作出了上述表示。

助力“房住不炒” 以长期稳定收益为目标

李耀光，经济学硕士，曾就职于渤海汇金资管、摩根士丹利证券、中信证券及中国农业银行总行；现任中金基金副总经理。

多年参与REITs项目，李耀光对保障性租赁住房REITs（以下简称“保租房REITs”）试点项目非常看好。“保租房公募REITs可以通过资本市场，打造可持续的保障性租赁住房投融资模式，提高保障性租赁住房的有效供给。”

据了解，中金厦门安居REIT拟投资的基础设施资产为园博公寓和珩琦公寓，是位于厦门市集美区的两个保障性租赁住房项目，评估值约12.14亿元。中金厦门安居REIT的原始权益人厦门安居集团有限公司（“厦门安居集团”）是厦门唯一专营保障性住房及公共租赁住房的国有企业。

“中央高度重视保障性租赁住房行业，地方政府也积极响应，推进保障性租赁住房REITs试点。厦门市是全国首批12个住房租赁试点城市之一，市住房发展规划提出，至2035年厦门市租赁住房套数占全市城市住房总套数的比例超过50%，保租房公募REITs未来的发展空间巨大。”李耀光说。

三大方面选择优质资产

作为公募REITs的拟任基金经理，李耀光表示，他的主要职责是为REITs产品选择更好的资产，重点关注产权清晰、回报率、参与各方长期利益一致性等因素。

在选择保租房优质资产中，李耀光主要考虑三方面因素：一是保租房的资产权属清晰以及合规合法，即产权归属清晰，立项、建造、施工等各个环节合法合规；二是保租房的回报率，因为保租房保障属性强，部分资产租金较低，他在筛选项目时，力争为投资者获取不低于4%的净现金回报率，以提升投资的性价比；三是寻找致力于做好保租房业务的企业，做到企业与基金管理人、投资者的长期利益和立场一致，保护投资者的核心利益，提高投资者的长期获得感。

选择优质资产只是第一步，基金管理人还需要在产品存续期做好投资者关系管理、产品的扩募增发等资本运作工作。另外，作为存续65年的超长期限的产品，中金厦门安居REIT在产品运作中，非常注重风险管理工作。

李耀光表示，公募REITs期限较长，他在投资中会以长期视角和长远规划，关注资产在较长期限中可能存在的风险。保租房所在城市的人口趋势、城市的未来规划等，都可能影响保租房的收益。在项目尽调中他会严格把关，如果项目上市时资产权属存在瑕疵或有历史合规问题没有解决，从中长期角度都是需要规避的潜在风险。短期风险方面，会关注疫情等外部影响因素，通过提升公司的运营管理能力、结合产品设计与决策流程设计等，提升面对风险、应对风险和解决风险的能力。