评估机构原则上应当以收益法作为基础设施项目评估的主要估价方法。

                               ——《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订）》、《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订）》

                            ——中国证券投资基金业协会发布的《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》

折现率=无风险报酬率+风险报酬率

折现率=无风险报酬率+行业风险+经营风险+财务风险+其他风险

（1）无风险报酬率

无风险报酬率即安全利率，是没有风险或极小风险的投资报酬率。

在评估实践中，通常采用一定年期的存款利率或国债利率作为无风险报酬率。在产权类REITs项目评估中，通常参照评估基准日10年期国债的到期收益率进行确定。

（2）风险报酬率

风险报酬率即在安全利率基础上的风险调整值，是承担额外风险所要求的补偿，一般应根据资产用途、所在区位、行业等因素综合判断。

风险报酬率体现投资人对长期投资超出安全利率以外的回报要求，主要包含：

投资不动产的风险补偿主要是对投资者高风险高回报的补偿，对投资者损失机会成本去投资周期长、收益期长的项目的补偿，主要体现其行业风险和财务风险的报酬率。该部分的补偿率主要是结合行业特点，根据其流动性的强弱来取值，对房地产项目的投资补偿率的取值在2%-5%之间。

行业及管理负担风险补偿是指为激励管理团队对项目的精心管理而做出的补偿，主要体现经营风险即运营管理水平方面的报酬率。

由于风险累加法的操作简单，在项目价值评估中涉及的一些特殊单项资产可用该方法估算评估价值，例如房地产、无形资产以及矿权评估等，因此适用于产权类REITs项目的评估。

风险累加法简洁明了、容易计算，直观地体现了风险与收益对等的基本原则。与此同时也存在着实践中的问题。

风险累加法在中国资本市场上的运用是比较广泛的，但是由于项目的各种风险很难量化，所以在评估的时候通常要依靠主观的经验和判断，主观性比较强，精确的折现率结果需要有高度的专业素质和深入的分析作为支撑，评估人员必须对宏观经济的运行态势、行业发展状况、资本市场的变化状况、行业的竞争激烈程度、企业自身的战略和项目发展潜能等有深入的把握和分析，才能做出合理的判断。

式中：R_e：权益资本成本；R_d：债务资本成本；T：所得税率。

（1）R_e：权益资本成本

权益资本成本通过资本资产定价模型（CAPM）计算得到，公式如下：

R_e＝R_f＋β×ERP＋R_s

式中：R_e为股权回报率；R_f为无风险回报率；β为风险系数；ERP为市场风险超额回报率；R_s为特有风险超额回报率。

无风险回报率（R_f）

R_f是指投资者投资无风险资产的期望报酬率，该风险资产不存在违约风险。通常可以用国债的到期收益率表示，选择国债时应当考虑其剩余到期限与企业现金流时间期限的匹配性。

在REITs项目估值中，无风险回报率的选取通常参考中国国债利率。

风险系数（β）

β表示系统性因素给股权投资者带来的不可分散的风险，由REITs投资收益率与市场收益率的协方差除以市场收益率的方差得到。

β等于1，表示REITs投资风险与整体市场风险相当；

β大于1（或小于1），表示REITs投资风险大于（或小于）整体市场。

经营权类REITs估值时，风险系数理论上由同行业上市REITs的平均系数调整得到。由于我国基础设施REITs上市产品的数量和规模有限，实践中可选取与基础设施基础资产性质相同、经营规模相近、资本结构相似的国内A股同行业上市公司，查取可比上市公司的有财务杠杆贝塔系数β_L、带息债务与权益资本价值比值、企业所得税率，并求取可比上市公司无财务杠杆贝塔系数β_U的平均值作为评估对象无财务杠杆的系数β_U，最后考虑评估对象的实际资本结构而得β_L。

市场风险超额回报率（ERP）

市场风险超额回报率（ERP）是指投资者对与整体市场平均风险相同的股权投资所要求的预期超额收益，即超过无风险利率的风险补偿。

ERP通常可利用市场的历史风险超额收益数据进行测算，如利用中国证券市场指数（沪深300指数、上证综合指数等）的历史风险溢价数据计算、采用其他成熟资本市场风险溢价调整方法、应用相关专家学者或者专业机构研究发布的数据等。

特有风险超额回报率（R_s）

R_s一般可以通过以下方法确定：

一是通过多因素回归分析等数理统计方法计算得出。

二是将被评估企业特有风险超额回报率拆分为规模溢价和其他特定风险溢价。规模溢价可以利用资本市场数据通过统计分析等到，也可以参考相关专家学者或者专业机构研究发布的数据；其他特定风险溢价一般可以通过经验判断分析确定。

三是在对企业的规模、核心竞争力、对大客户和关键供应商的依赖等因素进行综合分析的基础上，根据经验判断确定。

（2）R_d：债务资本成本

R_d是指企业债务融资的资金成本，一般可通过以下方法确定：

一是以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）为基础调整得到；

二是采用企业债务的实际利率，前提是其利率水平与市场利率不存在较大偏差。

（3）资本结构

资本结构一般可采用被评估企业评估基准日的真实资本结构，也可以参考可比公司，行业资本结构水平采用目标资本结构；若收益期限内资本结构变化幅度较大（如真实资本结构与目标资本结构差异较大等），可采用动态资本结构。

因为资本加权平均成本是就企业总体而言的，在资产负债结构比较合理、评估人员又能准确掌握长期借入资金与自有资金各自的资本成本时，一般将WACC用于企业整体资产价值的评估或投资资本价值的评估，因此适用于经营权类REITs项目的评估。

加权平均资本成本非常地直观和便于理解，加权平均资本成本法是站在投入的角度来分析的一种资本成本确定方法，其假定初始的平均资本成本是一直不变的，但是在实务中，当企业增加或者改变相关的经营决策后，企业会面临新的经营风险和新的资本结构，企业整体的资本成本加权结果一般也是在不断地变化的。所以，加权平均资本成本法要求不断地根据企业的资产和负债结构来调整其折现率，这是一个复杂的过程。