香港万得通讯社报道，在市场风格变换下，低估值的地产板块受到资金追捧。尽管政策对房企融资有所收紧，但龙头房企业绩较好，优势更显，后期板块该如何投资？
房企国内发债融资情况
今年房企发债规模适中，首先国内方面。Wind数据显示，今年以来地产企业共完成发行债券106只，除7只正在发行中，募资规模还未公布外，其余99只合计融资为976.78亿元。其中1月中旬发行的 “21金街”和“21远洋控股PPN001”规模最大，金额都达30亿。紧随其后 “21绿城01”、“21侨城01”等7只债券发行面额在20亿元及以上。此外还有“21华发01”等39只债券发行规模在10亿元或以上，可见今年房企单只发债规模并不小。
房企海外发债情况
除了在国内发债，地产公司今年在海外发债较往年要少。Wind数据显示，今年以来共发行了48只，合计融资151.28亿美元，换算成人民币超过976亿，融资规模也还行。其中世茂集团发行的单只债券金额最大，达8.72亿美元，此外还有碧桂园、融创中国等国内一些大房企也纷纷在海外发债，而发行规模在5亿美元以上的共有9家。此外新城发展等36家发行债券在1~4亿美元之间。
而成本方面，Wind数据显示，除了中国金茂发行的1只永续债外，其余债券成本差异较大。其中1~3年期债券平均利率超过10%，达10.83%。此外1年期以下年化平均利率在7.47%。而3年以上的债券基本是期限越长，相应票面平均利率反而大幅下降。可见龙头房企在国内外融资可以合理搭配，有助于降低融资成本。
地产行业持续净融资为负
东吴证券陶川、王丹分析认为，自2016年底“房住不炒”政策基调出台以来，地产行业债券净融资额整体收缩，特别是去年8月“三条红线”监管进一步收紧，地产债净融资已持续7个月为负，为“房住不炒”以来持续时间最长。预计，随着政策对地产融资的抑制，叠加集中到期兑付压力，净融资额将持续处于低位。
2021年偿付压力集中在一季度和三季度，预计3月将迎来一波供给冲击。地产行业2021年将面临债券集中到期压力，全年到期逾6000亿，主要集中在一季度、三季度，2月受春节假期影响，新发行对到期债券的覆盖率仅41%，参考1月82%的覆盖率，预计3月新发行规模超过700亿。
地产行业后期该如何投资？
平安证券杨侃、郑南宏分析认为，从“三道红线”到房贷集中度新政、集中开盘、再到集中供地新政，政策从资金、拿地、销售端等维度出发，亦加快房企去杠杆、缓解拿地及销售端供需压力，最终实现“稳地价、稳房价、稳预期”。目前地产板块估值低、机构持仓处历史新低、主流房企对应2019年分红股息率大多超过4%，板块配置价值凸显。本次集中供地新政的出台，利于缓解地价上涨压力，改善行业拿地隐含毛利率情况，同时亦利于龙头规模房企扩大优势。
中信证券也认为，三道红线和房贷集中度管理，的确限制了企业恶性加杠杆，但土地市场激烈竞争的制度环境仍有待改革。一旦实行次数限制，集中出让的招拍挂规则，增加土地市场透明度，则更有利于形成市场有序、稳定的竞争格局，减少“地王”出现的频次，稳定优秀企业的盈利水平，推进优胜劣汰。从制度上来说，土地市场的改革可以是行业供给侧改革的最后一块拼图——内卷化竞争将因此结束，真正优秀的房企的稳定性和成长性将都有所上升。看好房地产板块的投资机会。
