房地产政策预期改善驱动市场修复

摘  要：

◎近期政策部门对房地产行业防范化解风险和平稳发展给与了高度关注。

◎在房住不炒的前提下，未来需要更好满足新市民群体的住房需求，将扩大有效投资和提升人力资本相结合。

◎房地产销售短期承压，后市关注开发投资资金到位情况、住房按揭、销售和开工指标是否能出现改善。

正  文: 

本周资本市场经历了大幅波动，市场情绪在下半周逐渐修复。在市场回升中，房地产及相关产业链近期反弹动能和持续性受到关注，很大程度上也反映出了市场对稳增长需要稳地产的预期。

市场前期对地产紧缩政策的影响偏悲观，但近期存在两个变化。一是3月16日金融委会议召开，要求防范化解房地产市场风险，促进房地产市场稳定发展，推动房地产行业转变发展方式。从会后各政策部门表态看，明显体现出对风险更高的关注度与更强的责任意识，给市场注入了信心。二是从行业自身看，3月房地产销售将受到疫情较大影响，房企销售收入和现金流可能继续承压，叠加二三季度房企偿债高峰来临，后续还需要政策对冲。因此，目前市场预期房地产行业将会有更加积极的政策陆续出台，例如房企以及优质项目的融资条件获得改善，因城施策调控更加科学等等。

房地产市场未来将如何发展？

从长期看，房地产行业加杠杆的金融属性会有所淡化，满足群众居住实体需求的“类制造业”属性在提升，房企信用资质和融资能力依然十分重要，此外战略和管理能力也将体现出更多价值，利好优质头部企业。结合今年两会期间有委员表示“短期内货币政策重点在稳房地产，财政政策重点在稳基建”，未来“新市民”的住房需求满足值得重视，房地产市场平稳健康发展可以将提升人力资本和扩大有效投资有机结合，保障性住房可能会成为增量需求的重要组成部分。

从短期来看，沿着稳增长逻辑，除了房地产之外，还有部分与其相关的行业值得关注。若本轮疫情缓解，金融条件继续改善，房地产施工和竣工环节有望加速，并利好下游的建筑装饰、家电、家具等需求，部分龙头企业随着品牌影响力提升，行业竞争格局得到改善，并且采取套系化销售，使得企业能通过更高客单价提升营收和利润。建材行业前期受困于春节后下游复工较晚、新冠疫情扰动，本轮跌幅较深，但是国家稳增长的目标未变，近期一是存在房地产政策利好，另外国家发改委发布《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，重提旧改，后续地产及基建开工预计会相继改善，带动建材需求恢复。银行板块关注今年社融与信贷继续回升带动业绩增长和下半年房地产风险化解之后资产质量改善的价值修复机会。

随着投资者对经济的悲观预期，尤其是对房地产的预期逐渐修正，股市情绪回归理性，未来市场焦点回归基本面。而且，房地产投资与销售的需求回升，对社融与M1流动性的改善也将有促进作用，进而助力资本市场企稳。投资者信心阶段性修复结合稳增长政策落地的窗口期，前期受到压制的优质个股存在反弹机会，部分在此前风格极度分化中被压抑的板块也可能迎来基本面的反转。

（文/ 魏枫凌 鹏扬基金策略分析师）