今年以来，在美联储大幅加息和地缘冲突的背景下，全球股票市场均经历不同程度的调整。Wind数据显示，截至2022年4月30日，纳斯达克指数和深证成指的跌幅均超过了20%，标普500和上证指数的跌幅也都在10%以上。
数据来源：wind，截至2022.4.30。
不过，国内的公募REITs却走出了相对独立的行情，显示出其与股市较低的相关性和风险分散的特质。Wind数据显示，截至4月末，在成立满6个月的10只公募REITs中有7只实现了正收益。此外，这10只基金成立以来，绝大多数均实现了大幅上涨，平均涨幅超过了19%。
在此背景之下，公募REITs受到了众多投资者的追捧，发展非常的迅速。Wind数据显示，截至4月末，在不到一年左右的时间内，国内公募REITs的总规模就已经超过了450亿元。
虽然国内还处于起步阶段，但其实REITs在海外有着较长的发展历史，已经成为了大类资产配置和商业地产投资的重要工具。数据显示，截至2021年末，全球已上市REITs的数量达到了932支，总市值约2.5万亿美元。
数据来源：EPRA，西部证券，统计区间1990-2020。
REITs，全称是房地产投资信托基金，是将募集到的资金投资到持有并管理房地产资产的企业。资产类型包括公寓楼、办公楼、酒店、医院、商场、健康中心、数据中心等，并将投资资本增值或租金的收益反馈给基金投资人，本质上是一种股权类产品，但具有高派息率的特征。
在投资范围上，REITs主要是通过证券化的方式来投资房地产相关的资产。不过，也并不限于大家比较熟悉的商品房住宅，还包括办公写字楼、商场、酒店，更包括了医院、养老健康中心、仓储中心、工业中心 、数据中心等，也包括基础建设设施。本质上来说， REITs是类股权产品，其收入的来源于所持物业的租金及房地产抵押投资的利息，同时上市REITs要求每年至少要把90%的可分配收入作为分红向投资者分配。因此，REITs可争取为投资者提供相对持续、稳定的当期分红。从海外的数据来看，相较于股票市场而言，REITs在大部分时期内具有更好的稳定特性，而且也有着更为优异的长期业绩表现。彭博数据显示，截至2021年12月底，自2000年以来美国REITs的年化回报超过了10%，超过同期标普500指数和纳斯达克指数的表现，而年化波动率却要比纳斯达克指数更低。
数据来源：彭博，统计区间：2000.1.1-2021.12.31。美国国债使用彭博美国国债总回报指数，美国企业债使用彭博美国企业债总回报指数，美国高收益债使用彭博美国高收益债券总回报指数，美国REITs使用富时权益REITs指数。
由于REITs的收入来源于所持物业的租金、资产增值等方面，在经济和居民消费快速增长的背景下，在推升通胀的同时往往也会推升物业的租金，是应对通胀的有效工具。Nareit数据显示，从1972年到2020年，在温和通胀和高通胀时期，富时权益REITs指数明显跑赢标普500指数，其中资产净值收入起着重要的贡献作用。
数据来源：Nareit，统计区间1972-2020。以上图表中通胀环境的划分标准为：通胀率小于等于2.5%为低通胀、通胀率在2.5%与6.9%之间为温和通胀、通胀率在6.9%及以上为高通胀。美国REITs的表现是以富时权益REITs指数为示例。
此外，从大类资产配置的角度来看，REITs与股市和债市等大类资产的相关性较低，能有效地分散投资风险，可以协助投资者构建更为稳健投资组合的配置工具。也正因为REITs具有以上显著的优势，所以其受到了众多投资者的追捧，也是当下国内“爆火“的原因。
一站式布局发达市场房产，上投摩根富时发达市场REITs指数基金值得关注
既然REITs具有这么多的优势，那么投资者该怎么选择呢？其实，除了国内的公募REITs产品之外，我们的视野可以更开阔一些，比如说投资境外REITs的QDII基金，其中上投摩根富时发达市场REITs指数基金是不错的选择。上投摩根富时发达市场REITs指数基金追踪的是富时发达市场REITs指数，其覆盖美国、日本、英国等21个发达市场，包含了住宅、商业、工业等381只各类型上市REITs，能够帮助投资人轻松实现一站式布局发达市场房产的目的，同时省去直接投资境外置业中所会遇到的税收、换汇、物业管理等烦恼。数据来源：富时，截至2022.4.30。
此外，由于REITs是一个涵盖各种不同房地产项目的多元化投资组合，与股市的相关性较低，一定程度上能有效分散组合的风险，是较好的资产配置工具。以富时发达市场REITs指数与上证综指为例，近十年以来两者之间的相关性仅为0.18能够有效的分散风险，适合国内投资者作为资产配置的一环。
数据来源：Wind，截至2012.4.1-2022.3.31。指数过往业绩不预示其未来表现，也不构成对基金业绩表现的保证。
上投摩根富时发达市场REITs指数基金的投资门槛较低，人民币份额的起投金额只为1元。此外，为了更好地满足更多投资者的需求，还设定了美元份额，给持有美元的投资人提供了一种新的理财选择。在今年市场波动放大、海内外政策面影响加剧的背景下，与A股低相关、投资于全球发达市场房地产的富时发达市场REITs，或是较好的大类资产配置工具，一定程度上能分散风险，可以作为中长期调节整体投资组合风险收益特征的有效工具，值得投资者重点关注。
