近日，证监会决定在股权融资方面调整优化措施，楼市第三支箭落地。主要包括以下内容：

①恢复房企/涉房企业并购重组及配套融资。允许符合条件的房企重组上市，允许房企发股或现金购买涉房资产，发股购买资产时可以募资，募资用于收购存量涉房项目、偿还债务等，不能用于拿地。

②恢复上市房企和涉房企业再融资。允许房企定增用于“保交楼、保民生”的地产业务，允许涉房企业再融资。H股房企/涉房房企再融资也同样恢复。

③发挥REITs盘活房企存量资产，推动保障房租赁住房REITs常态化发行，鼓励物流、产业园资产发行REITs。

政策表明监管态度坚决，行业整体形成实质性利好（对困境中的房企股权融资成本低于债务融资，同时优化资产负债表），此时推出的政策放开力度超出很多券商的预期，政策推出时间提前超预期推出，板块情绪会出现集中释放，若效果不及预期，我们预计监管会继续刺激，核心目的为“改善房企现金流”不暴雷及“保交付”保民生，这些问题目前对销售有较大压制，远期有望推动销售逐渐恢复，对板块情绪形成良好预期，预计地产板块将走较强修复行情。

上一轮周期的股权融资窗口为13年8月开始审核，允许发行时间为14年3月到16年7月；09年周期之前没有限制，10年1月开始限制后续企业申报。本次股权融资全面放开，是行业政策大幅改善和转向的一个标志。后续政策值得期待。

政策的推出时间超预期提前：很多地产的明年政策展望，对股权融资全面放开没有预期今年明年两会、没有预期今年经济工作会议前放开，政策节奏在加速，并且推出时间节奏超预期至少1个月。

资本管制放松带来增量资金：股权融资政策放松，不同于第二支箭和央行“十六条”的作用，目标是引入增量资金进入地产行业。地产行业从16年到21年对于增量资本进入是严格控制的，这也限制了行业整体的增长速度和头部企业的发展规模。本轮政策放松带来的增量信贷支持，后续伴随销售企稳，将会为企业带来第二次成长的机遇。

提高房企资产变现能力，设立复合政策要求资本渠道：优质房企可以发REITs，之前一直限制房企做REITs，这个可以释放，此外第五条，鼓励符合条件的私募股权基金管理人，设立不动产私募投资基金，这是对行业资金来源的一个极大的补充（部分恢复非标渠道功能，但是有审核和投向要求）。

地产板块整体利好，行业beta估值修复提升，部分个股从破产预期反转到大概率活下去、活更好，修复行情或更确定。