鹏扬市场收评：如何看待房地产“三箭齐发”（2022/11/29）

今日股市大幅上涨，沪深300收涨3.09%，房地产、建材、金融领涨，社会服务、食品饮料板块也延续了昨天的强势。国防军工和公用事业等偏防御属性的板块今天表现居后。在股市反弹的同时债市走弱，市场或在反映对刺激房地产的担忧。

市场可能会在过度悲观与乐观之间摇摆，投资者推演未来的金融市场走势，需要基于我国房地产行业的客观规律。

房地产长效机制下的“三箭齐发”

28日晚，证监会公布了支持支持房地产企业股权融资的5条措施，对房地产开发企业除了IPO以外的股权融资渠道基本上已全面打通。

至此，金融支持房企融资的信贷、债券、股权“三支箭”都已经射出。

回顾今年以来房地产行业政策，依然是目标明确、措施克制的。在今年国庆节之前，政策在需求端小幅度放开购房与贷款限制，给与税收优惠，是本次对房地产行业救助的第一阶段。10月以来政策加大力度，推动金融部门“三箭齐发”，意味着对房地产行业救助的第二阶段即“供给侧”措施也已经基本上释放完毕。展望未来，潜在的第三阶段或是剩余的政策空间，将是对购房端更大力度的放松，刺激住房需求，但是否会实施还有待观察。

政策之所以较为克制，是因为我国房地产行业已经进入一个缓慢下行的长周期。要适应于这一周期客观规律，政策既要避免脱离有效需求的过度刺激，也要避免助推周期下行的加速造成金融风险。因此，我国房地产长效机制一方面因城施策支持刚性和改善性住房需求，另一方面保持房地产融资合理适度。而从长期看，在房地产稳住后，制造业转型升级仍是金融资源配置的优先方向，这也意味着明年股市的机会是多元的。

下阶段政策实施继续以“保交楼”为主，即使“保主体”也是推动在建项目能顺利竣工交付，需求端的政策也没有鼓励居民部门大幅加杠杆，更何况这还取决于购房者的意愿和能力。因此，在目前政策环境下，房地产行业的增量需求会更偏中下游的施工竣工环节，即建材、装修、家电等领域，而对上游拿地、新开工的推动作用预计有限。

从长远看，房地产行业健康平稳发展还需要销售能好转，让房企能自我造血。目前制约房地产销售的主要因素一是疫情限制线下活动，二是居民收入增速放缓，三是房价上涨预期减弱。这有赖于疫情政策进一步优化，经济内生动能恢复，即使条件具备，传导至地产销售可能需要较长的时间，理想情况下明年全年房地产销售也就是能和今年持平。

债市或过度演绎房地产刺激预期

债市情绪近期反复波动，先是10月末开始了一轮利率上行，随后央行宽松使得利率企稳回落，本周在国有六大行向房企提供万亿元意向性融资支持、降准消息落地后，债市又演绎了利多出尽的行情。

今天或许有股市强劲反弹带来的股债跷跷板效应，但在目前流动性宽裕、经济数据依然低迷的情况下，本周的债市调整大概率不会持续。

在供给侧，房企融资第三支箭意味着资本市场将分担债务融资的压力，且房地产投资回报下降使得房企新增开发融资需求下降，减轻了利率上行的压力；在需求端，目前没有天量的新增按揭贷款需求，且LPR也在引导房贷利率下降，按揭对债市挤压减弱，所以银行增加按揭投放导致债市利率大幅上行的概率也不大。

本次金融部门“三箭齐发”对房地产行业的支持，不仅体现出守住不发生系统性金融风险的底线，而且财政对此是克制的，更鼓励市场主体“自救”，因此债市更可能是修复过于平坦的收益率曲线，而非是曲线的整体大幅上行。

从债市调整的具体情况看，也是确实如此。本周中长期债券利率上行幅度略大于短期，结合近期市场对房地产和疫情政策的积极看法，反映出市场对2023年中期经济基本面改善的预期，但并非是短期的强劲复苏。从理财赎回的情况看，机构调整已经基本结束，还有一些投资者陆续赎回的调整余波但已不会对市场产生更大的流动性冲击。

展望今年年底，11、12月经济数据大概率会继续偏弱，而明年1月为配合信贷投放货币流动性大概率会继续保持宽松，因此，未来一段时间内短久期债券仍是较好的投资选择。