地产政策组合拳有效改善房企信用预期 | 投资手记

近期地产企业端的政策频出，包括债券担保发行、银行对房企的大额授信或合作协议、国内上市房企股权融资的放开等，有效改善市场对民营房企的信用预期，多家民营房企的债券价格大幅回升，特别是头部民营或者混合制房企更为显著。

企业端政策密集出台并非是大幅刺激行业，主要还是防止信用风险的无序扩张，在已出险房企和相对健康房企之间建立风险防火墙，在此轮政策出台之前，风险链条甚至已传导到部分地方国企和大型央企。

而政策的落地效果还需观察，例如，近期多家房企迅速发布相关筹划非公开发行公告，其中不乏一些之前已违约房企和体量较小的民营房企，后续落地情况仍需观察，且违约房企的股票市值也早已大幅缩水，非公开发行所能新增的资金体量有限，特别是相比于其债务规模。再如，之前大量签约的银企合作协议也非硬约束，民营房企实际上也难以拿到授信额度中所号称的“百亿”甚至“千亿”金额，在落实层面各家银行都有自己的风控标准与风险偏好，不满足风控条件还是很难放款。从上述政策的实际落地效果来看，预计受益最明显的还是万科、龙湖等头部民营或者混合制房企，在此轮政策中获取更多的金融资源。

彻底解决房企信用问题还需看需求侧的复苏，目前全国新房市场的基本面仍然疲软，根据克尔瑞数据，11月全国百强企业的销售金额环比继续下降，该表现明显弱于过往的季节性表现，居民对未来房价和自身收入的预期均偏悲观，而竣工问题又进一步打击了居民对新房的需求；同时，相比于企业端政策密集发布，需求端政策近期鲜有出台，若无进一步的需求端政策出台，难以改善购房者的预期。销售回款为房企最关键的资金来源之一，持续已久的疲弱销售难以使得房企信用利差回落至正常状态。

作者:摩根士丹利华鑫基金固定收益投资部 陈言一