11月份，地产融资“三支箭”落地，不少人把债务暴雷、新房烂尾、“铁娘子”吴亚军离场等纷扰抛诸脑后，又蠢蠢欲动起来。本期，湘财基金行业研究员贝敏，将从“三支箭”后政策传导方向、“国进民退”回潮深层逻辑以及地产链更具投资价值等维度，带我们重新厘清一下思绪，探讨地产行情持续性问题……
11月份，真可谓“一支穿云箭，千军万马来相见”。申万一级房地产指数（801180）单月涨幅超过28%；25日，房地产开发板块资金单日流入高达22.8亿元，在所有行业中位列第一；29日，房地产板块全线上涨，多家上市公司股价涨停。在一轮房地产长周期中，当前的方位究竟是“进入长期下行周期”还是“白银时代依然可期”，似乎是一个颇有争议的话题。而这又牵扯到二级市场上地产板块或长期或短期的投资逻辑问题，很值得捋一捋。众所周知，政策预期很大程度上决定了房地产行业市场走势，信心是比金子更珍贵的东西。就在市场评价“三支箭”来晚了的时候，实际上政策还留有很多“后手”，这也是未来可以期待的地方。1）“三支箭”落地，“拐点论”再引热议
刚刚过去的11月，对于不少深陷泥潭的房地产企业，尤其是民营房企来说，可以算是长舒了一口气。
11日，房地产“金融16条”落地，支持房企合理融资需求，人民银行推出2000亿元保交楼贷款计划，商业银行为房企提供超过3万亿的意向性授信；23日，“第二支箭”再出弓，中债增进公司对多家民企出具发债信用增进函，支持企业发行中期票据；28日，证监会再出大招，时隔12年，恢复上市房企和涉房上市公司再融资、并购重组融资、境外上市等工作。三箭齐发，打通了房企融资的全部通道，房地产市场似乎又“活了过来”。
融资“三支箭”落地，房地产市场在压抑许久之后，终于迎来了近年来最大利好。有不少人士也随之乐观地认为，政策拐点已至，反弹一触即发，“再不买房或者再不买地产股就晚了”。
2）提振需求成关键，政策工具箱留有余地
过去一年，房贷利率、限购、首付、税费等稳需求组合拳陆续落地，但仍难以扭转房地产销售的颓势，房地产依然处于“供需双弱，需求更弱”的艰难时刻。
融资“三支箭”政策的落地，为供给端带来了重磅利好，而实际上需求端更需要政策支持。从各地的政策来看，全国已有20余地进一步打开首套房贷款利率，降至4%以下，已有80余地调整首套房首付比至20%，多地对限购限售政策也有所调整，但这类城市多为弱能级城市，并未激起很大的水花。而北上广深这类高能级城市，在政策上并没有很大的调整，未来楼市需求端的改善依然要看一线城市的风向，包括放松限购限售、降低二套首付比以及房贷利率和认定环节，均有较大的优化空间。过去20年，房地产市场贡献了巨额的GDP，但其高速无序发展的时代终成历史，未来将向高效率的国企央企、高信用的民营企业集中。房地产的下行周期不可逆，但大城市的置业需求依然旺盛，中国楼市将进一步分化。
1）“国进民退”回潮，国企央企有优势
自2021年下半年预售资金监管收紧、恒大2万亿债务突然暴雷以来，大量民营房企像多米诺骨牌一样倒下，而国企央企成为了地产行业的最后一道防线。自2021年下半年集中供地开始，头部国企央企已成为拿地主力，到今年一季度份额已逼近八成，同时他们还承担着保交楼、稳市场的任务。房地产行业上演“国进民退”的新格局，其中不乏一些从未参与房地产市场的新国企面孔。
但回溯历史可以发现，2010年，国务院国资委出台了“退房令”，要求不以房地产为主业的央企，都要退出房地产，仅保留16家以房地产为主业的央企；2019年国资委再发文表示，参股房地产也不行，陆陆续续有不少国企央企退出。此轮“国进民退”回潮，背后原因有三个：一是贯彻“房住不炒”政策，整顿房地产乱象；二是凭借充足的资金为土地拍卖市场托底；三是为保障性住房托底。但随着融资端的放开，在“国进民退”的洗牌格局下，优质的民营企业依然有一决高下的能力。以杭州为例，在2021年的困境下，民营企业第三轮集中供地拿地占比依然保持了40%，龙头地方民营企业出手十分积极。目前市场上最关心的问题是，市场信心何时恢复？正所谓买涨不买跌，最重要的还是在于看涨预期——房地产的金融投资属性，是否还有足够吸引力？经历了这一轮调整周期，市场上不乏“二三线城市以下，未来再无房地产”的观点。悲观者认为，我国城市化率已达65%，接近饱和；一手房闲置率达20% ；老龄化严重，已达21% ；新生人口逐年递减，人口增长趋于0。而乐观者则表示，中国拥有庞大的人口基数，房地产行业并不会消失，尤其是北上广深等高效能城市，供需矛盾仍将长期存在。
·人口增长方面，每年有60万+的应届毕业生来沪，2021年有7.3万应届生落户上海，上海凭借着强大的产业优势，吸引着全国各地的人尤其是年轻人聚集；· 资金方面，一批原住民通过拆迁安置获得了大量现金，成为活跃楼市中高端置换的重要一环；高收入的精英人群对改善居住品质有着长期持续的需求。而现状是上海每年仅有8万套新房入市，有购买力和购买资格的人远超8万，所以尽管经历了上半年的疫情封控，上海1-8月的新房、二手房销量依然位列一线城市第一。
政策是地产行情的重要推手，如果地产政策持续宽松，地产股有望重回上行区间，甚至岁末年初预期就将兑现。但既然是“政策博弈”，就意味着过程很波折，个人投资者很难精准把握行情。
据相关调研机构数据显示，今年1-11月，百强房企的销售总额仅为6.73万亿元，同比下降42.1%，11月全国重点30城的成交面积环比下降14%，创下半年来单月新低。虽然楼市成交量再创新低，但从二级市场来看，在今年的震荡市中，房地产板块表现稳健，甚至不乏亮点。在全部31个申万一级行业中，房地产排名第5，部分地产股实现了超过100%的年度涨幅。
复盘背后的上涨逻辑，上半年，在经历了规模房企暴雷、烂尾潮后，行业格局大洗牌，行业集中度进一步提升，在高效率的国央企、高信用的民企带动下，在3月下旬至4月上旬实现了一波超过20%的涨幅小高潮。到了下半年，地产政策密集出台，自上而下的政策博弈继续带动房地产板块有所表现。
房地产的政策加码与否，与明年的经济定调强相关。近期，12月份的中央经济工作会议即将召开，伴随着重大会议的落地，未来的政策路径将更加明晰。尽管我们一直希望以高科技产业替代房地产行业，但目前房地产占GDP的贡献度有近3成，房地产“支柱产业”的地位，短期依然难以撼动。
根据二十大的报告，到2035年要实现国民生产总值或人均收入翻番，这就要求未来GDP年均增速达到4.73%。就明年来看，受经济周期、消费疲软等影响，拉动经济增长的三架马车中，出口、消费都呈疲软态势，经济要维持一定的增速的话，还需房地产在投资端发力。这一点甚至不以人们的意志为转移。
个人很难参与当下的地产行情。政策密集出台的时候，会迎来一波上涨，之后会陷入回调，行情缺乏一定的持续性。同时地产股涨的都很急，入场的时机很难把握，当反应过来时，价格往往已经在相对高位了，容易追涨杀跌。
因此，地产股更多的是贝塔行情，在个股的选择上除了基本面以外，更多的是关注“拿地”情况。“拿地”意味着房企的资金链没有问题，有持续发展的动力，是主要的判断依据。但从长期来看，房地产注定是一个式微的行业，地产股未来更大的可能是“根号型复苏”。比起地产股，更好的投资方向在地产链，包括家居、建材、家电等可选消费，其既与房地产行情正相关，又更相对好把控。以建材为例，伴随房地产行业的向好，建材行业边际也会逐渐向好。可以重点考察竣工量指标，关注龙头企业以及一些与地产公司密切绑定的公司，同时在长逻辑来看，在零售端做的好的企业也具有一定优势，在新房量萎缩的情况下，二次装修也会是新的增长方向。过去20年，房地产一直是国人财富增值的重要途径之一。然而，当一个周期演绎到极致时，往往意味着会走向另一个方向——日本“失去的30年”，已经给我们提供了很好的警示。自工业革命以来，任何一个大国崛起之路，鲜见是靠钢筋水泥铺就的。中美博弈大背景下，“高质量发展”已成为新时代审美，中国房地产的未来似乎已经不言而喻了……
