今年以来，受宏观经济和底层资产等因素影响，公募REITs二级市场表现遇冷，部分产品出现较大幅度调整。

造成本轮调整的主要原因是什么？当前市场环境下，以稳健著称的公募REITs是否还有配置价值？未来国内公募RETIs发展前景如何？

带着这些问题，中国基金报记者采访了中航基金相关负责人。

中航基金相关负责人表示，自2021年起，公募REITs已平稳运行两年多时间，期间经历了首批项目解禁、底层资产扩容、首批扩募成功等事件，配套制度逐步完善，市场发育也日趋成熟，公募REITs逐步进入常态化发行。

“但自今年以来，内外环境复杂多变，资本市场整体波动较大，投资者对底层资产的担忧引发共振，导致公募REITs二级市场价格表现不尽如人意。在目前态势下，产品价值整体被低估，随着未来经济恢复，底层资产经营逐步改善，以及投资者预期提升，产品弹性会很大，公募REITs投资性价比也会逐渐凸显。”

中航基金上述负责人表示，2024年将是公募REITs的发展大年，随着试点范围不断扩容，底层资产类别会更加多元，总市值有望再上新台阶。

多重因素叠加

公募REITs市场受扰动

中国基金报记者：在市场普遍认知里，公募REITs是比较稳健的产品，但公募REITs市场近期出现了不小的价格波动，主要原因是什么？

中航基金：我国基础设施公募REITs自2021年首批上市以来，经过两年多的发展壮大，已被越来越多的投资者关注。但公募REITs是一种相对复杂的金融产品，其价格波动受到多种因素的影响，包括宏观环境、投资者情绪、底层资产运营情况等。今年以来，外部环境复杂多变，国内经济处于弱复苏阶段,资本市场整体波动较大，公募REITs也面临着较大压力。

其一，目前正值经济修复期，整体权益市场表现欠佳，投资者对公募REITs未来收益的增长性与稳定性信心减弱；其二，部分产品底层资产经营不及预期，估值较高的项目出现回调；其三，公募REITs市场流动性较低，增量资金缺乏，且投资者结构以机构投资者为主，投资策略趋同，上述因素叠加下，部分投资者止损离场，导致悲观情绪向其他REITs产品扩散。

中国基金报记者：机构投资者在REITs波动中一般如何反应，现存的障碍是什么，如何解决？

中航基金：前述提到由于投资者结构单一，投资行为同质化，加之二级市场流动性问题，导致在REITs解禁时容易引发“市场踩踏行为”，而其根源在于目前投资机构对公募REITs的会计处理问题，REITs作为试点阶段的创新金融产品，对于REITs的核算方式尚未明确，一些投资者在投资过程中将REITs趋于债务工具进行管理，因此将分类为公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，导致二级市场价格变动直接计入投资者损益，造成很大的业绩压力，易造成“市场踩踏”，因此优化REITs投资者的财务处理显得尤为重要，如建议监管部门明确规范REITs的会计处理，明确REITs属于权益投资而非债务投资，二级市场的价格变动计入其他综合收益，只有当收到实际分红的时候才会计入投资收益，通过回归正确的会计处理，来引导投资者长期持有REITs资产，重视其分红属性。

期待各参与主体

以已之力共同赋能

中国基金报记者：在目前的市场环境下，哪些举措可以提升投资者信心，提振二级市场表现？

中航基金：REITs二级市场价格的调整，是其成长的必由之路，本质上还是需要关注底层资产的运营。在价格回归理性的过程中，不同产品的特色优势开始凸显，瑕不掩瑜，拥有优质资产的REITs产品长期配置收益上升。REITs参与的各个主体，也应以己之力，共同赋能二级市场的发展，主要如下：

一是拓宽公募REITs的投资者范围，吸引多元化投资者。比如目前监管部门正在推动FOF基金参与投资基础设施REITs，推动社保基金、养老金、企业年金等长期资金投入REITs市场，都有助于稳定二级市场价格表现。

二是需要优化投资机构内部考核机制。回归公募REITs产品的特点，作为长期投资品种，短期必然存在经营波动的情况，但长期来看，其市场价格不会脱离资产的公允价值，也建议投资机构从中长期配置的角度参与公募REITs市场投资，针对REITs独有特性，优化现有止损线等风控机制安排。

三是基金管理人一定要健全建立投资者常态化沟通机制。公募REITs本质上属于上市公司，基金管理人作为公募REITs中的重要角色，需要担负主动管理的责任，在投资者关系方面，需要健全投资者关系管理、信息披露等制度，便于投资者更加及时、全面、准确地了解项目情况，做好投资判断。

四是需要优化投资者对公募REITs投资业务的财务核算标准，REITs作为试点阶段的创新金融产品，对于REITs的核算方式尚未明确，如果把REITs作为债类工具，二级市场的变动体现在损益表里，将不利于二级市场稳定，建议监管部门明确规范REITs的会计处理，明确REITs属于权益投资而非债务投资，二级市场的价格变动计入其他综合收益，引导投资者长期持有。

REITs二级市场价格

终会回归价值中枢

中国基金报记者：REITs既具有股性，又具有债性，从今年表现看，REITs的股性更强还是债性更强？不同产品表现分化的原因是什么？

中航基金：公募REITs兼具股性和债性两种属性，风险及收益均处于股债之间。公募REITs的收益来源有两部分，一部分来自底层资产的稳健经营产生的分红收入，该部分收入每年的90%以上需要分配给投资者。另外一部分来自二级市场的资本利得。其分红收益的确定性及稳定性，体现出REITs的债性特征，其来源于二级市场资本利得的不确定性，体现出REITs的股性特征。今年二级市场价格波动较大，体现了REITs股性的一面，但这些产品都进行了相应的分红安排，也体现了稳定性的一面。从产品特点来看，对于大部分经营权或特许经营权类项目，如垃圾处理、污水处理、清洁能源等，有更为稳定的现金分红来源，受宏观经济影响不大，更偏债性。对于大部分产权类项目，如产业园区、仓储物流等，与宏观经济相关性较高，二级市场价格波动也较为强烈。但总体而言，终究会回到其价值中枢。

中国基金报记者：未来投资REITs标的，应从哪些方面筛选好标的？

中航基金：投资REITs标的首先应树立正确的价值投资理念，结合不同的投资策略明确想要什么，主要关注底层资产运营情况、行业特色、运营管理机构能力及经验，以及基金管理人主动管理水平等因素。从宏观（经济环境）、中观（行业发展）、微观（资产经营）各方面进行标的筛选。具体而言：

首先，需结合自身倾向，如偏向获取现金分红收益或偏向兼具分红收益与二级市场资本利得，决定投资大类。

其次，投资者要关注所选行业的底层资产项目运营情况。投资者可以通过公开披露的信息来进行分析判断，例如关注以往年度的历史运营数据以及未来的现金流预测数据，选择底层资产现金流来源分散、收益情况良好稳定增长的产品。也可关注基金产品历史年度分红情况，从分红频率、分红金额等能够间接分析出底层资产的运营状况。

最后，要判断REITs基金产品的优劣，还需要关注基金管理团队的主动管理经验和运营管理机构的运营能力。投资者应充分了解基金的相关信息，包括基金文件、报告和风险披露说明书等，可以通过公众号、直播交流等形式获取更多信息，并在必要时寻求专业意见。

期待社保等长期资金入市

中国基金报记者：今年以来，公募REITs市场投资者种类和结构是否发生变化？ 这种变化对REITs有何影响？

中航基金：作为一种创新型金融产品，公募REITs面世以来机构投资者为主要投资者，主要为保险、券商自营、资管集合产品等。投资REITs需要较强的投资能力，因此，在REITs发展初期，较为专业的投资者参与REITs投资是有利于市场发展的。但随着市场的愈加成熟，未来投资者构成也有望进一步完善，个人投资者的比重随着公众对REITs产品的理解逐渐加深后也会逐步增加。个人投资者占比提升，在一定程度上有利于活跃公募REITs市场，增加其流动性。

目前机构投资者在公募REITs市场的持仓占比有所增加，这表明机构投资者对公募REITs市场的信心增强，加大了资产配置力度。此外，监管也持续出台政策，鼓励FOF资金、养老金等投资REITs品类，并支持保险资管等优质主体参与REITs产品发行，促进公募REITs市场高质量发展。

中国基金报记者：如何看待FOF正式放开投资REITs这一事件？

中航基金：REITs作为权益型的金融产品，底层资产运营稳定，兼具成长性以及抗风险性，长期持有能够拥有非常可观的投资收益。FOF基金通过投资REITs能够分散风险，实现资产多元化配置，优化组合的收益风险比。但目前来看，虽然监管部门出台了支持FOF投资基础设施公募REITs的相关通知，但目前FOF投资REITs的规模总体还是偏小，主要原因是投资公募REITs逻辑与传统投资品类存在逻辑上的不同，需要加大对REITs的投研力量以及专业人员配备。从REITs产品资产角度，也需要提高对FOF的吸引力。我们相信FOF的放开是REITs投资领域一个非常重要的开始，但仍需要持续不断的增量资金进入二级市场。

中国基金报记者：除了公募基金FOF产品、后续还可能有哪些新资金进入公募REITs市场？

中航基金：目前监管对加强REITs市场流动性做出了很多创新与变革，投资REITs需要有长期价值理念，因此,我们要鼓励养老金、社保金、年金等长线资金进入市场，同时要鼓励增加创设丰富的REITs“周边产品”，如REITs指数、ETF产品，并适当提高REITs投资品种杠杆率。

公募REITs市场万亿规模可期

中国基金报记者：即将上市的消费基础设施类公募REITs，与现有种类REITs比较，有何特点？ 会产生多大影响？

中航基金：我们对消费基础设施REITs发展前景长期看好。一是我国消费品行业规模将保持稳健增长。随着居民收入稳步增长及中国居民消费结构升级和消费意愿提升所带来的消费市场扩容，我国消费品行业规模将保持稳健增长。二是消费领域的资产证券化市场规模存量大。据中国证券投资基金业协会披露的数据，2021年我国消费行业资产证券化市场规模为1.9万亿元，其中零售类更是占比超过50%。未来可发行、扩募的资产体量极大。

消费领域的项目单一资产及可扩募资产规模大、品牌影响力强，项目运营模式简单易懂，投资人可较为直观和清晰的了解其底层资产运营情况，项目的成功发行势必对整体市场规模、流动性起到明显的提振作用。

中国基金报记者：目前ESG概念非常火热，在REITs领域有可能同ESG结合起来吗？

中航基金：ESG关注企业环境保护、社会责任、公司治理等非财务绩效的投资理念和企业评价标准。投资者可以依据对被考察企业的ESG评价，评估其投资行为和企业在促进经济可持续发展、履行社会责任等方面的贡献。公募REITs也可以同ESG很好地结合在一起。

从环境保护评价方面，REITs底层资产中有固废处理及新能源等品类，非常重视环保制度、危废处理及资源管理等事宜；从社会责任评价方面，结合基础设施公募REITs的特性，往往在保障民生有着非常重要的角色，如中航首钢绿能REIT和中航京能光伏REIT作为固废处理类及新能源类基础设施资产，承载着支持国家能源转型和双碳战略的重要使命，未来基础设施承担社会责任会逐步被投资者重视并关注。

我们看到，国家发改委相继发布了相关文件，强调了将环境-社会-治理（ESG）作为项目融资和项目影响效果评价的重要参考标准，也希望未来在公募REITs领域能够引导和帮助更多的投资机构，建立完善的ESG投资评价体系，构建适应中国国情的ESG评价模型，实现公募REITs的可持续发展。

中国基金报记者：谈谈您对未来公募REITs市场的展望。

中航基金：我坚信中国REITs未来一定有广阔的发展空间，公募REITs是金融支持实体经济的重要方向，未来这一市场会达到上万亿体量。2023年或许是REITs成长中艰难的一年，但事物的发展总是螺旋上升的，随着经济复苏以及配套政策的逐步完善，2024年会逐步落地于“价值发现”，拥有更大发展。

短期的市场波动并不会影响公募REITs在我国资本市场的重要地位以及价值，在上市两年初期，监管机构、配套政策、管理人、投资者各方逐渐完善。瑕不掩瑜，我们应该对公募REITs有足够的耐心及包容心，共同促进REITs市场的平稳健康发展。

中国基金报记者：中航基金在公募REITs方面有什么规划与设想？

中航基金：中航基金自2020年开始持续布局公募REITs，至今共发行两单上市产品，首钢绿能REIT及京能光伏REIT。发行层面，我们在新能源、消费、文旅、保障房、产业园等领域均有储备项目，在筛选底层资产过程中，一直紧紧围绕国家政策方向，同时也在探索一些新领域的创新，如康养、养老。

在发行过程及存续期管理中，也愈发明确自己的发展道路，希望能够做到公募REITs的“专精特优”，通过双方股东航空工业集团及首钢集团的产业赋能，更好地为产业服务，聚焦双碳政策，走出一条精细化发展的道路，我们始终把运营管理放在首要位置，也始终相信做好运营管理也是做好投资者管理的根基。

同时，我们也在积极探索未来的发展模式，因为公募REITs产品相对于传统公募基金，二者在业务内容、内部控制等方面都存在显著差异，“一方有难”则会为对方带来风险。

中航基金也积极探索，设立以公募REITs为核心业务的专业子公司，建立健全的法人治理结构，能够基于REITs业务的特殊性、专业性，设置一套具备实操性、适用性的内控制度，搭建科学、高效、专业的机构部门和岗位，规范各部门的职责和团队的行为准则，创新地构建贯彻REITs业务全链条的风险管理体系。通过严格划分与母公司业务边界，建立有效的风险隔离制度，防止可能出现的风险传递和利益冲突，是符合证监会“高度管控、风险隔离、冲突防范及适当支持”的监管要求的行业普遍举措。