首批九只基础设施REITs自2021年6月上市以来，底层资产运行平稳，二级市场表现优异。各公募基金管理人在组织架构、运营安排、防范风险及经营考核等方面开展了卓有成效的工作，从上半年个别项目实际运营数据看，较申报阶段的预测数据有较为明显的提升，预计2021年度各项目整体经营情况较好，有利于未来长期稳定的表现。

基础设施REITs在业务逻辑、人员构成、投研体系等方面与传统公募基金业务明显不同，且未来市场潜力巨大，成为众多公募基金公司未来十年最重要的赛道之一。如何在REITs业务领域做好、做大、做强，笔者认为需从投前、投中和投后三个阶段进行布局。

投前：结合自身资源禀赋，组建专业管理团队，合理布局REITs细分领域。从试点情况看，REITs业务具有较强的资源聚合特点。首批项目的落地与股东方及地方政府的大力支持不无关系。现阶段试点政策明确聚焦优质资产，公募基金应结合自身资源禀赋，借助股东资源、地方政府资源、合作伙伴力量寻找优质资产，在细分领域合理布局。

REITs是一种颠覆性的创新金融产品，产品结构复杂，参与主体众多，设立难度大。公募基金管理人承担着项目尽调、结构设计、募集发行、运营管理等职责，具备明显“投行”属性和资产管理特点。因此，搭建专业化团队和完善的制度流程成为业务顺利落地的基本保障。公募基金应在投资研究、簿记发行、运营管理、风险控制、投资者关系及信息披露等方面积极储备专业人才，快速实现人才扩充和体系建设，形成一支专业素质过硬的不动产投资运营管理团队。

投中：全面充分尽职调查、借助专业机构力量，充分了解资产运营情况。尽职调查是判断底层资产是否符合试点要求的关键环节，也是上市后REITs持续发展的前提。作为发行设立REITs的基础性工作，在把控项目质量、了解项目风险情况、为投资者提供决策依据等方面发挥着重要的作用。公募基金管理人应根据指引要求着重对项目公司基本情况、项目运营及财务情况、资产现金流情况进行调查，深入了解底层资产的经营逻辑，理清收益与风险的主要驱动因素。在尽调过程中，和财务顾问密切配合，尽调工作互为补充。对于现金流预测、关联交易分析等关键信息，应牵头主导。对于个性化较高的项目，如高速公路、污水固废处理或新能源类项目，影响因素较为复杂，风险变量较多，具有一定的不确定性，应聘请独立第三方专业机构，为做出审慎客观判断提供依据。

投后：持续提升运营管理能力，积极布局资产扩募，为REITs市场保驾护航。不同于传统公募基金对于标的“基本面”的分析，REITs的投资逻辑在于对底层资产运营管理的聚焦。基金管理人应积极主动参与底层资产全流程管理过程，建立合理的激励约束机制，明确奖惩标准，充分调动运营管理机构的积极性，以基金管理人为主导，引入原始权益人适度参与治理，实现“优势互补”和“互相制衡”。

扩募机制是REITs可持续发展的生命力所在。市场规模的规律性扩大，底层资产的循环退出也会有效提升市场活跃度。公募基金管理人应持续关注储备资产，适时扩募。除通过收购成熟资产外，创设常态化的Pre-REITs基金将成为未来REITs扩募的通行做法。

REITs本质上讲是资产的上市，公募基金管理人还应做好投资者关系管理。及时准确的披露相关信息，一方面有助于投资者在知情情况下做出投资决定。另一方面能够使投资者更好的认识REITs价值。

REITs作为产融结合最有效的工具之一，有助于支持金融服务实体经济、为投资者提供更多元的资产配置选择。公募基金管理人作为REITs的重要承载方，应不断提升自身在项目运营管理、资产配置组合等方面能力，助力中国公募REITs市场行稳致远。