基础设施公募REITs，带你看透它的前世今生

REITs是英文Real Estate Investment Trusts的缩写，意为不动产投资信托基金，通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。

举例来说，张三有一栋楼，想要通过经营租赁赚钱，然而经营租赁的成本很高，于是张三就发起了一个基金募资，专门用来经营这栋楼收租的事，所有参与投资的人都可以获得租赁收入的分红。这个基金的模式就是REITs，REITs提供了人人都可以成为“包租公”的机会。

从全球REITs的发展经验来看，REITs最早集中在商业房地产领域，现已广泛应用于无线通讯设施、港口、收费公路、电力设施、物流仓库、数据中心等基础设施领域。

海外市场有很多的REITs资产都是基础设施资产，比如高速公路、轨道交通、基站、地铁等。

中国的基础设施公募REITs指向性更为明晰。根据上海证券交易所显示，基础设施REITs项目主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。

目前全球已有44 个国家和地区推出了REITs 制度。截至2021年12 月31日,全球已上市的REITs 市值约2.9 万亿美元（数据来源：新浪财经；数据时间：2022年2月15日 ）。

近年来中国不断探索公募REITs，并于2020年市场准备成熟之际，正式推出基础设施公募REITs试点政策。

2021年6月21日，首批9只（数据来源：金融界基金频道；数据时间：2021年9月23日 ）基础设施公募REITs产品在沪深交易所挂牌上市，九只产品的发行总规模达到314亿元，标志着中国公募REITs市场正式诞生。（数据来源：北京大学光华管理学院《中国公募REITs发展白皮书2021》；数据时间：2021年9月23日 ）。同年11月，另外两只公募REITs也获批正式上市。

今年的4月7日，今年首只公募基础设施reits华夏中国交建REIT发售。至此，市场上运作的REITs产品共有12只（数据来源：东方财富通；数据时间：截至2022年5月4日），分别是富国首创水务REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT、华安张江光大园REIT、东吴苏园工业园区产业园REIT、博时招商蛇口产园REIT、中航首钢生物质REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT、建信中关村产业园REIT和华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT、华夏中国交建高速REIT，投资的基础设施类型包含产业园区、收费公路、市政设施、仓储物流、垃圾处理等。

REITs是信托基金，但是和我们所熟悉的普通公募基金有很大不同，主要表现为REITs需要投资能持续稳定产生经营现金流的项目作为底层基础资产。

就像刚才例子里的张三，他发起基金需要拥有一栋具体的楼房，并且靠这栋房子是能赚钱的；而公募基金则是投资股票和债券等金融市场标的。

此外，比较有特点的是基金管理人的工作。REITs的管理人是通过运营维护基础设施项目来使其获利。

大家可以想象，同样是基金管理人的身份，张三的工作是拿着一串钥匙挨个收租获得收益；而一般公募基金管理人则是通过在资本市场主动投资获取收益。

REITs和股票债券一样都可以在二级市场交易。但REITs不同于股票，股票的价值有长期成长的想象和预期空间，但REITs主要是基于现有成熟的不动产经营收入，可增长空间非常有限。

不过，REITs具有较高的分红比例。公募REITs设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，每年分红不少于1次。收益分配机制相较股票更为严格，堪称业界良心。

此外，REITs不同于债券。债券有信用主体承诺利息，而REITs依赖于REITs运营本身的能力，就像刚才说的张三的例子，如果房子没有租出去，没有收到租金，那么REITs就难以实现收入分红。而且还可能在二级市场价格下跌。

基础设施公募REITs是国际通行的配置资产，可以盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道。

短期看，基础设施公募REITs的推出有利于筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有助于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。

去年年底，发改委发布《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》，旨在规范和指导基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的健康发展。

国家规范与政策的陆续出台，对基础设施投融资市场的规范化健康发展具有深远意义。

政策的利好，吸引了资本市场的关注，也鼓舞了投资者的信心。这是今年年初基础设施REITs市场较热的主要原因。

但我们一定要清晰地知道，REITs产品与其他投资品种有较大不同。

相较于股票，股票可能出现类似动态市盈率（PE）几十倍，甚至上百倍的情况，而公募REITs的底层资产主要是运营稳定的基础设施项目，收益的增长空间相对有限。

而非理性的市场行为会导致什么样的情况？

比如以“红土盐田港REIT”2022年3月3日的情况为例，当日其收盘价3.682元进行测算，产品净现金流分派率将由发行时的4.15%下降至2.59%。投资者若盲目跟风高溢价买入公募REITs产品，将面临投资回报大幅下降的风险。（案例及数据来源：中国证券监督管理委员会北京监管局文件《基础设施公募REITs投教基础材料》）

此外，REITs产品不像债券，主要依赖于信用主体的兑付能力，由信用主体承担固定利息。刚才我们假设REITs的背后项目盈利预期下的净现金流分派率为4%。但如果该项目受疫情等其他不可抗力因素影响出现盈利下滑甚至亏损，那么投资者就可能遭受损失。

虽然公募REITs产品具有长期投资价值，但国内公募REITs市场刚刚起步，投资者对REITs产品及其投资逻辑尚不熟悉，加之解禁期后市场热度预期较高，因此有可能出现部分产品交易价格的非理性上涨，导致投资风险。

基础设施公募REITs是资产证券化举措的重要成果，也是中国金融市场长远健康发展的有利举措，未来有较大的成长空间。但是，我们也应该看到其存在的风险性，警惕短时间内的非理性市场溢价，加强学习和认知，合理判断公募REITs的长期持有价值，避免盲目跟风操作。