Alpha Talk｜投资理财新标的，海外REITs投资要点解读
2022-06-16 14:47
今年以来，国际局势风起云涌，美联储亦正式步入加息进程，引发了全球市场风险资产的持续震荡。不过，在此市场环境下，却有一类资产的显得与众不同，这就是REITs。为帮助投资人深入了解REITs并挖掘其背后的投资机会，上投摩根直播间邀请到了上投摩根国际业务部国际业务总监张昕，为投资者带来对海外REITs的全景解读，以下为相关直播内容梳理。
REITs全称为Real Estate Investment Trusts（房地产投资信托），该概念率先由美国于1960年提出，由此为投资人投资房地产提供了新的机遇。REITs将不同类型的商业房地产的租金收入作为底层资产进行打包，交由专业管理人进行金融管理，进而面向大众进行融资。底层资产类型包括公寓楼、办公楼、酒店、医院、商场、健康中心和数据中心等，个人投资者通常较难直接投资于这类商业房地产资产，但他们却可以凭借投资REITs但他们却可以凭借投资REITs，在优质房地产收获租金收益及资产增值之时，亦有概率获得收益。本质上来说，REITs是一种股权类产品，总收益由资本利得和分红派息两部分构成。具体来讲，REITs具备以下三项特征：综上所述，在今年这样一个较为波动的市场趋势下，REITs是一项相对较好的防守性资产。
2021年，国内REITs产品横空出世，并在2022年持续发展，并受到市场关注。而海外REITs的历史沿革则更为悠久，和国内REITs区别主要有四点：首先，发行主体不同。海外REITs的发行主体以专业的房地产管理人为主，国内REITs则是国内的公募基金管理人。其次，资产类别不同。海外REITs主要为权益类资产，国内的公募REITs则将底层项目打包为ABS结构，其属性更接近固收类资产。然后，投资标的不同。海外REITs涵盖的种类包括传统的住宅、商场和酒店等，同时也包括与新经济相关行业，例如数据中心和物流园等。国内发行的首批公募REITs，投资标的以基建类项目为主，包括高速公路和产业园等。最后，募资量级不同。海外REITs规模已超2万亿美元，其中，美国REITs规模超1万亿美元，目前国内的公募REITs规模合计为百亿人民币量级。总的来看，相较海外，国内的REITs目前尚处于起步阶段，未来种类和规模或将进一步扩展，而海外REITs目前相对更为成熟多元，可投资范围更为广泛。不少海外REITs的投资人，主要为注重长线稳定收益的群体，包括养老基金会这类机构等“SMART MONEY”。作为个人投资者，若希望在当下做好防御配置与抵抗通胀，投资海外发达市场REITs指数基金不失为一个很好的选择。当然，由于REITs具备一些权益类资产属性，因此，仍与经济预期有较大关联度。它的价格波动趋近于高分红上市公司股价走势，影响REITs价格的变量，首先来自宏观经济环境，其次是房地产行业因素，最后是市场情绪。上投摩根富时发达市场REITs指数基金追踪的富时发达市场REITs指数，覆盖了美国、日本和英国等21个发达市场，包含了住宅、商业和工业等381只各类型上市REITs，旨在帮助投资人轻松实现一站式布局发达市场房产的目的，同时省去直接投资境外产业所会遇到的税收、换汇和物业管理等烦恼。富时发达市场REITs指数虽然曾在特定阶段出现波动，但均很快回归正常。值得一提的是，今年2月爆发的俄乌冲突，并未对富时发达市场REITs指数构成较大影响。这意味着参与REITs的投资人认为，局部的地缘冲突，对发达市场的房地产行业影响相对较小。综合来看，我们认为在今年的市场中，随着短期的不利因素逐渐消退，REITs指数的长期价值有待显现，下半年的表现值得期待。当前，中国居民持金融资产的占比相对较低，持实物资产的占比较高，主要表现为房地产。过去的二十年，是中国房地产市场发展的黄金二十年，在城镇化和市场化的浪潮下，房地产已成为国民经济的支持产业。但在人口红利逐渐消退，城镇化进程趋于稳定和房地产行业进入存量管理的大背景下，中国房地产行业历史发展轨迹或将面临阶段性拐点，在这一变化中，REITs产品或将迎来重要的契机。REITs作为房地产金融化的资产，在发达国家已经十分成熟，它不仅是一种融资手段，更是产业整合的重要工具；它不仅是机构投资者，如保险、养老基金、主权基金和共同基金的投资方向，也是个人投资者进行资产配置的有力工具。REITs通过降低房地产的投资门槛，让普通个人投资者得以参与到门槛较低的不动产项目投资中，分享房地产市场的成长性，我们相信，随着海内外市场容量的持续增加，相对更成熟的海外REITs产品，未来还将取得更长足的进展。
